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      房地產抵押估價相關風險提示
      文章來源:中房學  發布日期:2021-12-06


      近年來,房地產抵押估價特別是個人住房抵押貸款估價中存在“高估多貸”、偽造或篡改估價報告、以詢價單等非正式估價報告代替正式估價報告、不對抵押物進行現場調查、惡性壓低評估費造成估價質量低劣等亂象,加大了房地產信貸風險,擾亂了房地產估價市場秩序,損壞了估價行業社會形象。在此,提示廣大房地產估價機構和經紀機構,房地產估價師和經紀人員,以及相關單位和個人特別注意以下幾點。

      一、不得高估抵押價值

      部分房地產經紀機構和房地產經紀人員為了促成房地產交易,部分金融機構和信貸業務人員為了獲取貸款業務,迎合購房人多貸款需求,要求或串通房地產估價機構和房地產估價師高估房地產抵押價值、干預評估結果。估價機構或估價師為了爭取估價業務,不惜迎合其高估需求。這種行為變相降低了購房人的首付款比例,規避了房地產市場調控政策,不僅給房地產信貸帶來潛在風險,也擾亂了房地產市場秩序。

      高估抵押價值的行為一旦被發現,估價機構和估價師很可能因出具虛假評估報告而被處罰,給金融機構造成經濟損失的,還可能承擔相應的賠償責任。經紀機構和經紀人員、金融機構和信貸業務人員也將因干預估價而承擔相應的法律責任。對此,估價機構和估價師應當獨立、客觀、公正,依法嚴格遵循謹慎原則開展抵押估價業務,不得迎合相關主體提出的“高估多貸”不合理要求。經紀機構和經紀人員,金融機構和信貸業務人員也不得利用渠道或委托人優勢,要求或脅迫估價機構和估價師高估抵押價值,干預評估結果。

      二、嚴防偽造估價報告

      房地產抵押估價中,房地產經紀人員、第三方平臺工作人員通過各種方式偽造估價報告騙取金融機構貸款的情況時有發生,如私刻公章、仿造簽名假冒房地產估價機構、估價師名義出具估價報告;與估價機構工作人員串通,盜用空白的已簽章(名)估價報告制作假的估價報告等,既嚴重侵害了估價機構利益,也擾亂了房地產信貸市場秩序。

      為了避免遭受不必要的損失,估價機構應當建立健全內部管理制度,杜絕本機構人員主動或參與偽造估價報告;完善公章管理與使用登記,避免被不法分子盜用;加強有關證件資料及已簽章(名)估價報告空白頁管理,防止流出本機構。一旦發現私刻估價機構公章、冒充估價師資格、盜用空白報告等違法違規行為的,應追究相關人員的法律責任。

      三、謹防篡改估價結果

      部分房地產經紀人員、第三方平臺工作人員等在傳遞房地產抵押估價報告時,利用裝訂簡單、蓋章不規范、結論頁與簽名蓋章頁分開等估價報告印制缺陷,采用拆解報告、調換報告紙張等手段篡改估價報告結論,既給估價機構帶來了一定的名譽和利益損失,還可能導致較大信貸風險。

      為了防止抵押估價報告結論被他人篡改,估價機構要規范制作估價報告文本,做好估價報告防偽,向金融機構等報告使用人提供估價報告真偽查詢途徑,并提醒其注意真偽識別。篡改估價報告的行為觸犯了有關法律,要承擔相應刑事責任,房地產經紀機構、第三方平臺等要提升相關人員的法制意識,提醒其切勿鋌而走險,因小失大。

      四、慎用非正式估價報告

      近年來,一些房地產估價機構迎合金融機構要求,出具自動評估或預評估結果、詢價單等非正式估價報告,且不明確說明其使用限制,有的金融機構以此代替正式估價報告,作為抵押貸款放貸的參考依據。根據《城市房地產管理法》《資產評估法》等規定,國有商業銀行的抵押估價應屬于法定評估業務,應依法委托房地產估價機構和房地產估價師評估,并出具正式估價報告。

      為了避免在信貸風險出現后受牽連,估價機構、估價師要提示金融機構,抵押估價業務應當依法正式委托,并根據《資產評估法》《房地產估價規范》等要求,出具完整抵押估價報告,加蓋機構公章并由估價師親筆簽名。成套住宅抵押估價報告可以采用表格形式,但要涵蓋估價報告應有要素,不得遺漏。尤其要注意,自動評估可用于貸前初步了解抵押物的市場價格或價值、貸后抵押物的市場價格或價值動態監測與重估,以及快速檢驗委托評估的評估價是否超出了正常合理區間,但是不得利用自動評估代替正式估價報告作為放貸依據來誤導金融機構等貸款人。

      五、必須對抵押物進行實地查勘

      房地產抵押估價實踐中,曾發生過多起因房地產經紀機構、第三方平臺、購房人或金融機構提供虛假產權證明、隱瞞房地產瑕疵信息以及提供的資料不全或不實等,而房地產估價師未進行實地查勘,或實地查勘不規范導致估價報告中估價對象關鍵信息錯誤、與實際情況不符,甚至估價對象不真實存在,抵押價值嚴重高估、錯估而被處罰甚至追究刑事責任的案件。

      根據《資產評估法》《房地產估價規范》,實地查勘是房地產估價必不可少的程序,估價機構應安排至少一名房地產估價師對估價對象進行實地查勘并留存相關影像資料。估價師在實地查勘時要勤勉盡責并做好記錄,不得走過場、流于形式。估價機構要堅決杜絕僅依賴經紀機構或第三方平臺、購房人或金融機構等提供的書面資料進行估價而估價師不親自進行實地查勘或雇人進行實地查勘。

      六、不得惡性壓價降低估價質量

      一些房地產估價機構為了獲取抵押估價業務,不惜惡性壓低評估費進行不正當競爭。同時,抵押估價從過去的借款人委托并支付評估費,改為金融機構委托并支付評估費后,也出現了某些金融機構為了節省評估費而過度壓低評估費的情況。估價機構長期過低收取評估費,必然會采取省略必要的估價流程等“偷工減料”的做法,勢必導致估價質量大幅降低,估價報告粗制濫造。

      估價機構和估價師要高度重視抵押估價的重要作用,正視相關風險,勤勉謹慎估價,嚴把估價質量關;堅決抵制以惡性壓價等不正當手段招攬業務,破壞行業生態和可持續發展。同時,要提醒金融機構,不能為了節省評估費而低于成本付費、免評估費,否則必將帶來估價低質量,造成金融信貸風險,最終會遭受更大損失。

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